Manutenção predial: o que é e como funciona?

A manutenção predial é um assunto de extrema importância no segmento de edificações, sobretudo se considerarmos que a última fase do ciclo de um empreendimento – composta pela análise de viabilidade, pelo projeto, pela construção e pelo uso e operação – é a mais longa e duradoura.

Enquanto a arquitetura e a engenharia dão vida à construção, a manutenção predial assegura que ela se mantenha em condições adequadas e seguras para os usuários ao longo de sua vida útil. Por isso, existe um vasto campo de conhecimento e técnicas que sistematizam este trabalho, e que vamos conhecer um pouco melhor neste texto.

Nas seções a seguir, vamos caracterizar a área da manutenção predial e explicar sua importância, mostraremos os três tipos de manutenção predial, vamos listar as principais normas técnicas aplicáveis no Brasil, elencaremos os principais serviços envolvidos na manutenção predial e, como bônus, traremos dicas de como estruturar uma empresa para atuar em um mercado com demanda constante e crescente.

O que é manutenção predial

A manutenção predial corresponde ao conjunto de atividades planejadas e executadas para preservar, reparar e aprimorar edifícios e estruturas.

Com o passar dos anos, fatores como condições climáticas, desgaste natural e uso contínuo podem comprometer a integridade das construções. É aqui que a manutenção predial entra em ação, atuando como o guardião que previne a degradação, minimiza riscos e mantém o valor do patrimônio imobiliário.

Além disso, a manutenção predial não se limita apenas à parte física das edificações, mas também abrange sistemas elétricos, hidráulicos, de segurança e outros aspectos fundamentais para a funcionalidade do ambiente construído.

Dentro do escopo da manutenção predial podemos incluir:

• inspeções de rotina para checar as condições de cada elemento do imóvel;
• pequenos reparos elétricos, hidráulicos e de outras naturezas dentro do prédio;
• bom uso dos equipamentos e instalações para prevenir problemas com o tempo;
• e muito mais.

Quais os principais tipos de manutenção predial?

Já ficou claro que a manutenção predial é um conjunto bem amplo de ações que têm o único objetivo de preservar a vida útil do prédio pelo maior tempo possível. Agora podemos nos aprofundar um pouco melhor no tema, mostrando as subdivisões dessa grande área de atuação.

Embora as ações de manutenção emergencial ainda hoje sejam muito comuns na gestão predial, as boas práticas recomendam que os procedimentos de manutenção sejam programados com antecedência, a fim de evitar ou minimizar os problemas durante a operação.

Veja a seguir quais os três tipos de manutenção predial e por que cada um é importante:

Manutenção preventiva

A manutenção predial preventiva é um tipo de abordagem sistemática que visa evitar a ocorrência de falhas, defeitos e problemas nas edificações. Em vez de esperar que algo quebre ou apresente defeito para consertá-lo, a manutenção preventiva antecipa potenciais problemas por meio de inspeções regulares, manutenções programadas e intervenções planejadas.

Uma analogia pode ser feita com a fisiologia de uma pessoa. Quando ela é jovem, geralmente não se preocupa muito com questões de saúde. Afinal, tem vigor e força, não se cansa facilmente e se cura de ferimentos e doenças mais rápido. Com o tempo, o corpo envelhece e perde essas características. Quem procura, desde cedo, manter rotinas e hábitos físicos e nutricionais saudáveis tende a se beneficiar em idades mais avançadas, porque fizeram um trabalho ativo de prevenção.

O mesmo vale para um imóvel. A manutenção preventiva tem o objetivo de evitar que os problemas apareçam mais tarde. Por isso, deve começar assim que a obra é entregue. Mesmo com os 5 anos de garantia previstos em lei, o cuidado deve começar imediatamente.

Manutenção corretiva

Essa é a forma de manutenção que a maioria das pessoas conhece bem, pois é a que se faz depois que o problema já apareceu. É verdade que nem todo evento é previsível, dando sinais claros antes da ocorrência. Mas com um bom trabalho preventivo o número de ações corretivas deve diminuir bastante.

Mesmo que não se observe uma queda significativa na frequência das ocorrências, ao menos sua gravidade tende a ser menor. Pense em uma torneira que começa a vazar, uma gota por vez. Isso já é um caso de manutenção corretiva. 

Mas imagine que, em vez de corrigir o problema na hora, a equipe de manutenção deixe o problema continuar. O vazamento aumentará aos poucos até que, em algum momento, seja necessário interditar o ponto de água por tempo indeterminado e contratar um profissional especializado com urgência. O que seria uma manutenção corretiva simples e barata se torna um caso mais caro e com maior impacto na operação. 

Por isso, identificar os problemas com agilidade e lidar com eles sem demora é o ideal no caso da manutenção corretiva. 

Manutenção preditiva

Manutenção predial preditiva é uma prática orientada por dados e indicadores específicos, utilizando tecnologias, análises e monitoramento para prever quando um componente ou sistema em uma edificação está prestes a falhar ou apresentar problemas.

Para isso, é necessário empregar ferramentas de medição e análise contínuos, bem como sistemas digitais inteligentes operados por profissionais qualificados.

Como podemos observar, a manutenção preditiva não é a mesma coisa que a manutenção preventiva. Embora ambas tenham o mesmo objetivo, que é identificar possíveis problemas e se antecipar a eles, elas se diferenciam quanto ao método como são aplicadas.

A manutenção preventiva trata sobretudo de inspeções periódicas, de preferência de acordo com as especificações dos fornecedores de cada peça, material ou sistema. Por outro lado, a manutenção preditiva – a partir de análises em tempo real e do monitoramento contínuo – pode determinar intervenções antes das inspeções programadas pela manutenção preventiva.

Fonte: Sienge.